为深入贯彻国家关于节约集约利用土地的决策部署，落实省、市关于强化自然资源要素保障、推动产业转型升级、促进城市更新的工作要求，切实解决我县土地利用中存在的存量建设用地闲置、低效利用等问题，进一步优化国土空间资源配置，提升土地节约集约利用水平，服务县域经济高质量发展，结合我县实际，唐河县人民政府办公室制定了《关于唐河县盘活存量优化低效土地高效利用国土空间资源的补充意见》（以下简称《补充意见》）。本意见主要依据《河南省自然资源厅办公室关于印发进一步强化自然资源要素保障服务全省经济实现“开门红”“全年红”若干政策措施的通知》（豫自然资办发〔2025〕4号）、《河南省工业用地弹性出让实施办法（试行）》、《南阳市人民政府办公室关于印发南阳市推进开发区低效空闲土地盘活处置工作方案的通知》（宛政办文〔2024〕9号）、《南阳市自然资源和规划局南阳市住房和城乡建设局关于转发<关于加快推进城镇低效用地再开发促进城市更新的通知>的通知》（宛自然资〔2025〕9号）、《河南省自然资源厅关于推动土地混合利用促进产业转型升级的通知》（豫自然资规〔2025〕3号）、《节约集约利用土地规定》、《河南省人民政府关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展的意见》（豫政〔2020〕32号）、《河南省建设用地使用权转让、出租、抵押交易实施细则（试行）》（豫自然资规〔2024〕3号）、《南阳市工业项目国有建设用地使用权及房屋所有权分割和不动产登记实施意见》（宛自然资〔2022〕59号）等上级政策法规文件精神制定。现就有关政策解读如下。

一、《补充意见》出台意义是什么？

《补充意见》的核心目标是有效盘活存量建设用地，消除低效利用土地，提升土地资源利用效率和效益。具体任务包括：

1.降低产业用地成本：通过灵活供应方式减轻企业初始负担。

2.提高土地利用效率：重点处置低效工业用地，推动“腾笼换鸟”和二次招商。

3.优化土地空间结构：整合零星地块，支持老旧小区及周边零星用地更新。

4.激发存量用地活力：鼓励土地混合利用、功能转换、立体开发和“零地增容”。

5.创新土地利用方式：探索土地分割转让机制，促进土地要素合理流动和高效配置。

6.促进产业转型升级和城市更新：为产业升级、产城融合和城市功能完善提供空间保障。

二、《补充意见》主要有哪些内容？

《补充意见》提出了11条具体措施，可归纳为以下五个方面：

（一）创新土地供应方式，降低用地成本

1.鼓励采取弹性年期出让、先租后让、长期租赁等灵活方式供应产业用地。

2.明确“先租后让”操作规则：租赁期满达到约定条件的，已交租金可冲抵出让价款；未达要求的，收回土地使用权。

（二）加大低效用地盘活力度

1.对停产停建的低效工业用地，采用“腾笼换鸟”方式引进新企业进行二次招商、调整利用。

2.支持通过收购、入股、合作、置换、转让和协议出让等方式，整合难以独立开发的边角地、夹心地、插花地等零星建设用地（原则上单宗不超过3亩，累计不超过项目总面积10%），实现集中连片开发。探索将零星地块协议出让给相邻产业项目。

3.支持老旧小区及周边零星用地优先用于增加公共空间、公共服务设施和基础设施。

4.对宗地面积较大的闲置低效工业用地，在符合规划前提下，允许合理分割后转让，提高利用强度。

（三）鼓励混合利用与功能转换，提升空间效能

1.鼓励在符合规划、安全、公益和权益前提下，既有城市土地混合使用和存量建筑空间功能转换。积极盘活闲置国有资产用于社区公共服务。

2.鼓励工业、仓储、科研等功能互利用地混合布局、融合发展。支持探索制定混合用途设定规则（准入组合+负面清单），明确混合类型和比例（涉及公共安全、环保等特殊用地除外）。

3.鼓励企业混合复合利用开发：利用现有厂区改造建设多层厂房、开发地下空间，不再增收土地价款。

4.允许企业进行“工改商”改造：工业（仓储）用地通过补交土地出让金可改为商业服务业用地。

5.推动形成规划管控与市场激励良性互动机制，鼓励集中连片改造开发及不同用途地块混合供应。

6.鼓励企业“零地增容”：在自有工业用地内改扩建或拆旧建新，放宽容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等指标限制。

7.支持产业项目建设多层工业厂房，合理兼容生产、研发设计、仓储物流等功能。

（四）完善土地分割转让机制

1.明确建设用地使用权分割、合并转让需权利人申请，经自然资源部门会同相关部门审查同意，依法办理不动产转移登记。

2.允许标准厂房和新型产业用地按规划和施工图确定的幢、层、套、间等固定界限为基本单元进行分割转让（前提：不改变功能和土地用途）。

3.县政府将结合实际区分不同用途，制定具体的分割条件、流程及分割后容积率规划条件的确定办法。

4.规范企业申请宗地及房屋分割流程：向县自然资源部门申请→县自然资源部门征询住建、环保等部门意见→提出初审意见报县政府→县政府结合招商引资协议及开发利用等综合因素研究决定→经同意后实施分割。实施连片用地合证并宗开发，做到相邻用地性质、年限、指标“三统一”。

（五）强化政策协同与落实

各项措施均明确了具体的省级和市级政策依据（文件名称及条款），确保政策合法合规、上下衔接。

三、政策有什么特色亮点？

（一）供应方式更灵活：大力推广弹性出让、先租后让，显著降低企业用地初始成本门槛。

（二）盘活路径更丰富：综合运用“腾笼换鸟”、零星地整合、协议出让零星地、大宗地分割转让、功能转换（工改商）、混合利用等多种手段，精准施策盘活不同类型低效存量用地。

（三）混合利用导向鲜明：系统提出鼓励土地混合布局、建筑功能兼容、立体开发（地上多层、地下空间）、“零地增容”放宽指标等，旨在最大化提升土地利用强度和综合效益，适应新产业新业态发展需求。

（四）分割转让机制创新：明确标准厂房和新型产业用地可按固定单元分割转让，规范分割流程并强调“合证并宗”和“三统一”原则，为盘活存量资产、吸引中小企业和项目提供了制度保障。

（五）政策支撑体系完善：每一条措施均严格对应上级最新政策文件依据，确保地方实践与省市要求同频共振，增强了政策的权威性和可操作性。

四、《补充意见》有哪些保障措施？

（一）加强组织领导：县政府统筹协调，县自然资源局牵头负责，相关部门（开发区、住建、环保、财政、招商等）协同配合，形成工作合力。

（二）明确责任分工：各相关部门依据职责分工，细化操作流程，确保各项政策措施落地见效。

（三）强化宣传引导：加强对企业和社会公众的政策解读与宣传，提高政策知晓度和参与度。

（四）优化审批服务：自然资源、住建等部门要优化相关审批流程，提高服务效率，为企业盘活利用土地提供便利。

（五）严格监督考核：建立健全低效用地盘活工作的监督考核机制，定期通报进展，确保目标任务完成。

五、《补充意见》实施意义是什么？

《补充意见》的出台，是唐河县落实最严格的节约集约用地制度、破解土地资源瓶颈制约的关键举措。通过一系列创新性、可操作的政策工具，将有力促进存量建设用地和低效用地的盘活利用，显著提升土地利用效率和单位面积产出效益，有效降低实体经济用地成本，为招商引资、产业转型升级、城市功能完善和县域经济高质量发展提供坚实的土地要素保障，推动实现土地资源的可持续高效利用。

解读机关：唐河县自然资源局

解读人：邓万银

联系电话：0377-68923190

唐河县人民政府办公室  关于唐河县盘活存量优化低效土地高效利用  国土空间资源的补充意见