为服务和规范工业项目国有建设用地使用权及房屋所有权分割、登记工作，降低制造业企业成本，支持实体经济发展。结合我县实际，唐河县人民政府办公室制定了《唐河县工业项目国有建设用地使用权及房屋所有权分割和不动产登记实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》），本意见主要依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《河南省自然资源厅关于印发河南省建设用地使用权转让、出租、抵押交易实施细则（试行）的通知》(豫自然资规〔2024〕3号)《南阳市工业项目国有建设用地使用权及房屋所有权分割和不动产登记实施意见》（宛自然资〔2022〕59号）等法律法规和政策文件精神制定，现就有关政策解读如下。

一、《实施意见》出台的背景是什么？

为贯彻落实《中华人民共和国民法典》《土地管理法》《不动产登记暂行条例》及河南省自然资源厅《河南省建设用地使用权转让、出租、抵押交易实施细则（试行）》（豫自然资规〔2024〕3号）等法律法规和政策要求，解决我县工业项目产权分割登记无据可依、操作不规范等问题，降低制造业企业成本，支持实体经济发展，结合我县实际制定本实施意见。

二、《实施意见》出台的意义是什么？

《实施意见》的出台，一是填补政策空白：首次明确工业用地及房屋分割的条件、规则和程序，为企业和登记部门、监管部门提供操作依据。二是盘活企业资产：通过规范分割转让机制，帮助企业灵活处置闲置资产，满足融资和转型需求。三是保障工业用途：严格限制配套用房分割和转让，防止变相房地产开发，确保土地资源用于实体产业。

三、《实施意见》主要有哪些内容？

《实施意见》共4章19条内容。第一章，总则；第二章，产权分割；第三章，产权登记；第四章，附则。

四、《实施意见》的适用范围有哪些？

 本实施意见适用于唐河县先进制造业开发区范围内，以出让方式取得的工业用途国有建设用地使用权及房屋所有权的分割和分割转让。

工业用地房屋分为产业用房和配套用房，其中产业用房指用于研发、生产、仓储的房屋；配套用房指为生产服务的办公用房、员工宿舍、食堂及必要配套物业设施。

五、工业项目分割的条件是什么？

企业申请需满足：

1.主体资格：依法注册的企业；

2.权属要求：已办理国有建设用地使用权登记，地上房屋按规划完成建设并整体竣工验收；

3.空地处理：未开发空地原则上需建成后分割；确需提前分割的，企业需承诺1年内完成开发并经县政府批准。

六、产权分割规则

1.分割标准：

分割后每宗土地面积不得小于10亩且不得再次分割；

配套用房不允许单独分割，与其他产业用房共同分割的，配套用房面积不得超过产业用房面积的15%；

容积率小于等于1.2的项目，可按幢设宗分割，容积率大于1.2的项目，在申请宗地分割按幢设宗的基础上、还可按层设单元或固定界限为基本单元分割登记。可分割转让的产业用房单栋建筑的套内建筑面积须大于等于1500平方米，分割不动产单元套内建筑面积须大于等于300平方米。分割单元需有明确的四至界限，具备独立使用功能。

 2.功能保障：分割后各宗地需具备设置独立出入口，满足货物运输、人员通行等基本生产需求；涉及共用消防通道、污水处理设施等公共配套的，需在分割方案中明确共用方式及维护责任。

七、分割流程有什么？

1.企业委托资质机构制定分割方案，向县自然资源部门申请；

2.县自然资源部门初审后报县规委会研究，方案通过后，县自然资源部门依据县规委会形成的会议纪要出具是否分割的意见，随同分割方案报县政府批复；

3.不动产登记服务中心依据批复办理分割登记（注明“产权来源为分割”）。

八、转让与登记管理的规定有什么？

1.转让限制：

分割转让后原权利人自留的产业用房建筑面积占未分割转让前产业用房总建筑面积比例不得低于50%；

工业用地地下部分不得单独分割转让，应随地上产权一并转让；

自完成分割转让(转移)不动产登记之日起5年内不得再次分割转让（转让双方需在合同中明确此条款）；

宗地及房屋分割后不得改变土地用途和房屋功能。工业用地项目产业用房和配套用房按工业用途登记管理，配套用房及研发用房不得分割登记或分割转让。

2.受让方要求：

受让人须为合法注册的工业企业法人（自然人除外）；

受让企业需符合县招商政策，并签订招商合同，由开发区牵头，招商局、发改委、自然资源局、工信局、城管局、环保局、住建局等部门成立联审机制，形成初步意见，提交政府常务会研究决定。

九、《实施意见》还有什么其他规定？

1.禁止情形：出让合同约定不得分割的，原则上不予办理；特殊情况需经县政府同意并签订补充协议。

2.监管责任：县兴唐街道办事处及相关职能部门，应当按照各自职责，加强对工业用地分割转让后的监管，严禁变相房地产开发。

3.特殊处理：本实施意见印发前已分割的按原规定执行；新型工业用地（M1A）不适用本意见。

解读机关：唐河县自然资源局

解 读 人：程  毅

政策咨询电话：0377-60187979

唐河县人民政府办公室 关于印发唐河县工业项目国有建设用地使用权及房屋所有权分割和不动产登记实施意见的通知